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Rechtsstreit um BImA-Häuser: Bezirk geht zuversichtlich in Berufung

Das Tempelhof-Schöneberger Bezirksamt ist überzeugt: Am Ende des laufenden Rechtsstreites wird der von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben geplante Verkauf der Häuser in der Großgörschen- und der Katzlerstraße, ein Gebiet unter sozialer Erhaltungsverordnung, an einen privaten Investor gestoppt. Denn der Bezirk hat von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht. Das anderslautende Urteil des Landgerichtes Berlin dürfte in dem von Senat und Bezirk angestrebten Berufungsverfahren vor dem Kammergericht keinen Bestand haben. Der für Stadtentwicklung zuständige Bezirksstadtrat Jörn Oltmann zuversichtlich: „In vier wesentlichen Punkten vermag das Urteil des Landgerichtes nicht zu überzeugen, weicht es zum Teil von anderen Gerichtsentscheidungen ab.“

So meinte das Landgericht, der Bezirk hätte den zwischen BImA und Kaufinteressenten vereinbarten Preis nicht von 7,8 Millionen Euro auf den Verkehrswert von 6,32 Millionen herabsetzen dürfen. Eine Überschreitung des Verkehrswertes um 23 Prozent bewegt sich nach Auffassung des Landgerichtes nämlich im zulässigen Rahmen. Andere Gerichte sahen diesen Rahmen allerdings bereits bei Preisen ab 20 Prozent über Verkehrswert überschritten.

Das Landgericht befand, dass die zur Veräußerung stehenden Immobilien schon entsprechend den Vorgaben des Bebauungsplanes genutzt werden und es deshalb nicht zusätzlich auch auf die Einhaltung der Ziele der Erhaltungsverordnung ankomme. Das kommunale Vorkaufsrecht sei deshalb ausgeschlossen. Doch einen solchen Vorrang des Bebauungsplanes kennt weder das Baugesetzbuch noch die Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte hierzu.

Das Gesetz verlangt: Wer in einem Gebiet unter sozialer Erhaltungsverordnung eine Immobilie erwirbt, kann das kommunale Vorkaufsrecht dadurch abwenden, dass er auf alle Maßnahmen verzichtet, die zur Verdrängung der Mieter führen können. Eine solche Erklärung hat im Fall der BImA-Häuser der interessierte private Investor nicht vorgelegt. Das Landgericht monierte jedoch, dass die städtische GEWOBAG, die nach dem Willen des Bezirkes die Immobilien übernehmen soll, ebenfalls keine Erklärung abgegeben habe. Tatsächlich hat die GEWOBAG jedoch gegenüber dem Bezirksamt keinen Zweifel daran gelassen, dass sie die Grundstücke entsprechend den Zielen der Erhaltungsverordnung verwenden kann und wird. Den hierfür angebotenen Beweis hat das Landgericht nicht erhoben.

Schließlich bezweifelte das Landgericht auch noch, dass das Interesse des Allgemeinwohls das Vorkaufsrecht rechtfertigen würde. Denn: Ob der Privatinvestor wirklich Luxusmodernisierungen oder Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen beabsichtige, sei nicht erwiesen. Theoretisch vorstellbar wäre schließlich, dass er die Immobilie lediglich als „sichere Geldanlage“ erwerben wolle.

Dazu Jörn Oltmann: „Nicht alles, was theoretisch vielleicht vorstellbar ist, entspricht der gesellschaftlichen Wirklichkeit. In der privaten Immobilienwirtschaft hat auch die sichere Geldanlage Rendite zu erbringen, und je höher der Kaufpreis war, desto höher muss die Rendite sein. Höchste Renditen werden aber nun einmal durch Luxusmodernisierungen, Mieterhöhungen oder Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erzielt. Davor wollen wir die Mieter durch die Nutzung unseres Vorkaufsrecht schützen, wollen, dass die Immobilien in den Bestand einer städtischen Wohnungsbaugesellschaft gehen.“

text: PM BA vom 16. Mai 2017