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Erstmals in Berlin: Bezirk nimmt Vorkaufsrecht für Häuser an der Katzler-/ Großgörschenstraße wahr

Auf Initiative der Bezirksstadträtin für die Stadtentwicklung, Frau Dr. Sibyll Klotz, hat der Bezirk Tempelhof-Schöneberg erstmals in Berlin das Vorkaufsrecht zugunsten einer städtischen Wohnungsbaugesellschaft für 3 Wohngebäude mit 48 Wohnungen (Großgörschenstraße 25; Großgörschenstraße 26/ Katzlerstraße 11; Großgörschenstraße 27/ Katzlerstraße 10) ausgeübt.
Hier erfahren Sie mehr zur Diskussion um den Verkauf dieser Häuser.

Der Bezirk hat dieses Recht nach dem Baugesetzbuch, weil sich die Gebäude im Gebiet der Sozialen Erhaltungsverordnung (Milieuschutzgebiet) „Bautzener Straße“ befinden. Der private Käufer hat im Bieterverfahren, das durch die ehemalige Eigentümerin BIMA (Bundesanstalt für Immobilienaufgaben) veranstaltet wurde, einen weit überhöhten Kaufpreis in Höhe von 7,8 Mio Euro geboten und lag damit noch deutlich über dem durch die BIMA ermittelten Verkehrswert von 7,1 Mio Euro.
Nach dem amtlichen Verkehrswertgutachten des Bezirks, das auch die Geltung der neuen Umwandlungsverordnung berücksichtigt hat, sind die Gebäude insgesamt aber nur 6,32 Mio wert.

Das hat der Bezirk genutzt und das sogenannte „preislimitierte Vorkaufsrecht“ ausgeübt. Damit wird der Kaufpreis, der schon vereinbart und im Vertrag niedergeschrieben war, auf die Summe des ermittelten Verkehrswertes abgesenkt.
Weil der Bezirk aber bekanntermaßen selbst kein Geld hat, wurden zwei Gesellschaften angefragt, und die städtische Gesellschaft GEWOBAG war einverstanden, die Gebäude zu erwerben. Damit wäre  der private Käufer aus dem Rennen und die GEWOBAG würde Eigentümerin.

Wie geht es jetzt weiter?
Erst einmal müssen wir warten, ob die Käuferseite (also der bisherige private Kaufinteressent) oder die BIMA gegen diesen Bescheid vom Bezirk vor Gericht ziehen werden. Das wissen wir Mitte Mai.
Wenn das nicht der Fall ist, wird die GEWOBAG die Gebäude in ihr Eigentum übernehmen und verwalten.
Wenn es zu gerichtlichen Auseinandersetzungen kommt, kann nicht mit einer schnellen Entscheidung gerechnet werden.

Was bedeutet diese Entwicklung für die jetzigen Mieter/innen?
Auch für den Fall, dass die GEWOBAG Eigentümerin wird, wird es Veränderungen geben, die sich auf die Miethöhe auswirken. Ob und in welchem Maße Sanierungsbedarf besteht, ist zu ermitteln. Weil aber  die GEWOBAG das Berliner Mietenbündnis unterschrieben hat und besondere Vorschriften im Gebiet der Sozialen Erhaltungsverordnung gelten, besteht ein zusätzlicher Schutz gegen sehr hohe Mieterhöhungen.
So wird die sogenannte „Kappungsgrenze“ für Mieterhöhungen zeitlich gestreckt: Erhöhungen sind nur alle 4 Jahre (statt sonst alle 3 Jahre) bis zu 15 % zulässig.
Auch auf besonders bedürftige Mieter/-innen wird mehr Rücksicht genommen.

Ziel der Sozialen Erhaltungsverordnung ist es, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten. Der Schutz von Mieter/-innen vor Mieterhöhungen spielt im Städtebaurecht keine Rolle. Eine Anpassung an einen - wie es im Gesetz heißt - „zeitgemäßen Ausstattungsstandard“ sowie an die Mindestanforderungen der EnEv (Energieeinsparverordnung) ist dennoch möglich.
Allerdings kommt praktisch jede bauliche Änderung einschließlich Modernisierungsmaßnahmen auf den Prüfstand und muss vom Stadtentwicklungsamt im Bezirk bewilligt werden (siehe Prüfkriterien).

text: Huber, Lippert (beide BA), Wolkenhauer